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公司以疫情爆发为由主张减免房租，法院这么判决...
2019年9月27日，张某与某托管公司签订《房屋经营托管协议》，其将三套公寓交由某托管公司用于服务式公寓出租经营，期限为自2019年10月1日起至2024年9月30日止，合同签订之日至2020年9月1日共计11个月为装修免租期，即实际免租期为3个月，其余8个月为某托管公司为3套公寓配置物品，折抵为租金。房租自2020年9月1日开始计算。
签订协议后，某托管公司支付了1个月租金，按照协议约定应当在2020年10月5日前开始支付今后租金，但因双方就疫情减免房租协商未果，某托管公司以各种理由未支付，期间张某多次催要，某托管公司均未支付。
张某认为某托管公司严重违约行为致使《房屋经营托管协议》已经没有继续履行的意义，故起诉至历城法院，要求法院判令解除双方托管协议，判令某托管公司支付2020年10月1日至2020年12月31日租金18900元，支付违约损失50400元。庭审中，张某当庭增加一项诉讼请求，即要求某托管公司撤离房屋内配置的电器。
某托管公司辩称，因与张某就疫情减免房租协商未果，故延迟支付了租金；因张某中途将涉案房屋门锁更换，导致某托管公司额外支付2000多元门锁更换费，故将2020年10月份房租直接扣除未支付。
经审理法院认为：
1、关于合同效力：张某与某托管公司签订的《房屋经营托管协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照协议约定履行义务。
2、关于是否解除《房屋经营托管协议》：张某主张，某托管公司不按约定交纳租金，严重违约，致使合同已无继续履行的意义。本院认为，我国自2020年1月底爆发新型冠状病毒肺炎疫情，张某、某托管公司均无法预见。本案双方当事人为减免租金问题协商未成，某托管公司未支付租金，张某起诉后，某托管公司除扣除2020年10月1日至2020年10月31日期间一个月的租金外，已交纳了2020年11月1日至 2021年3月31日的租金，2020年1月1日至2020年8月31日的租金以涉案房屋配置物品折抵。张某以某托管公司严重违约为由要求解除协议，无法律依据，对该项诉讼请求不予支持。
3、关于张某要求某托管公司支付2020年10月1日至2020年10 月31日、2021年4月1日至房屋交还之日止的租金、撤离房屋内配置的电器、家具：针对新冠疫情，国家发展和改革委员会《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）规定：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金”。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》对租赁合同减免租金等也规定了指导意见。涉案房屋虽不是国有房屋，某托管公司亦未提交证据证实疫情防控给其造成的实际损失，但疫情管控必然给某托管公司造成实际影响。结合济南市的疫情形势，根据公平原则和对民事诉讼主体平等保护原则，酌情免除某托管公司1个月的租金，即2020年10月1日至2020年10月31日的租金。故对张某要求某托管公司支付2020年10月1日至 2020年10月31日租金的诉讼请求，本院不予支持。因双方《房屋经营托管协议》并未解除，不存在交还房屋问题，故张某要求某托管公司支付 2021年4月1日至房屋交还之日止的租金、撤离电器及家具的请求，本院不予支持。
4、关于张某要求某托管公司支付违约损失50400元：双方在协议中已约定，遇有不可抗力导致本合同不能正常履行的，双方互不承担违约责任，并对不可抗力作了解释。而我国发生的新冠疫情，符合双方约定的不可抗力情况且发生在协议履行期间，故张某该项请求，本院不予支持。综上，本院依法驳回张某的诉讼请求。张某不服，提起上诉，济南市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情属于不可抗力。新冠肺炎疫情的爆发，不可避免地会给服务行业带来影响，导致客流及收入减少，如果按照原有合同约定履行，则对承租方显失公平。在此情况下，双方应当积极进行沟通，出租方应考虑到对方的损失，根据公平原则，适当降低疫情防控期间的租金。
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