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文鼎苑底楼4.8万/㎡成交,学区房“一哥”位置不保?

艾维 住浙网
2024-08-23

文/住浙网 艾维

学区房果然自成腔调。过年后开启“金二银三”的行情,四月份徐徐收官,即使出了5.9新政,利好效应也有限。眼下风头被朝晖、翠苑的“老破小”抢走。

说到学区房,西湖区的“孟母盘”文鼎苑是绕不开的。这个盘曾经出现过12万+的成交价,然后在漫长的下行行情中,房价被“腰斩”。那新政后,成交的量价是否有所抬头?

文鼎苑实景图

 

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成交量倒还可以。手边买房数据显示,从3月14号“二手房取消限购”算起,截止到今天中午,文鼎苑共网签了32套,成交单价在5.2万-6万元/㎡之间,和研究员半年前跑盘时的6.3-6.5万元/㎡相比,又降了五六千。

据统计,5月文鼎苑网签均价大约是5.5万元/㎡。而2021年最高点时的网签均价约在8万元/㎡,实际价格降幅约三成。

“一楼的一套89方房源,429万出了,单价还不到4.8万元。”四月,文鼎苑有房源签约价吸引了不少关注。

据了解,首先是一楼房源,楼层、朝向、装修都很一般,属于那种用低挂价来吸引流量的房源,有它的存在价值。

但这种个案不具有参考价值,就像在2021年高点时,文鼎苑成交价飙到高达12万元/㎡,但之后文鼎苑还有没有出现11万+?没有。

在2020-21年这一年半里,文鼎苑真实的成交区间在9-9.5万元/㎡,如今均价5.5万元/㎡,偶尔出现一两套低于5万元/㎡的低楼层房源,说“腰斩”也不算过分。

在跑盘时,从文冠巷的德佑中介这里了解到,2009年交付的文鼎苑,基本上都没有5.3%的增值税,光这一项买家就省了近30万,如今首套首付下调至一成半,房贷利率降至3.25%,对于买家的诱惑相当大。新政释放了一波房票,之前在余杭区和主城区都有房子的购房者,如今可以随便买,不用担心房票。即便西湖区内还有一套房,只要挂牌,买的房也算首套。

另外,一些在外地读书的孩子,家长也开始张罗明年的学区房了。他曾预判会有一波外地的买家过来接盘,结果来的并不多,买家主力仍是杭州八区尤其是余杭区的居多。

 

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2

另一个现象,拱墅区的学区房西城年华逐渐做大,如今人气可以和文鼎苑“拗手腕”。据手边买房数据,3月14日二手新政后到今天,西城年华共网签了31套,成交量和文鼎苑几乎齐平,成交价高出一截,小户型甚至有9万+的成交案例。   

位于申花板块的西城年华,地段还算硬核,它对面就是保俶塔申花实验学校,学校是9年制的,加分项。   

保俶塔申花实验学校 

保俶塔实验学校升学率去年报捷,无形中让这个品牌更为人肯定。对于瞄准申花学区房的杭州人来说,西城年华成为他们心目中的优选项。

地利+人和,让新政暖风还没劲吹的情况下,西城年华的成交飙起来了。3月,在手边买房的一周成交套数榜上,西城年华曾经占据“榜一”,也就是周冠军。作为老牌学区房,2007年交付的西城年华身上还有一个标签:老破大,其110方以下的户型只有2个房间1个卫生间,但为了孩子的学校,户型只能往后放了。

西城年华实景图

经过楼市几波周期,西城年华的二手房价已然坚挺,最高曾出现过10万+,目前成交单价稳在6万-7万元/㎡之间,超过了申花次新房蓝孔雀。

而且,西城年华呈现出“小户型单价更高”的特点,譬如1月成交的这套42方,单价飙到了9.3万元/㎡,放在二手行情低迷的今天,堪称一针“鸡血”。

这两个楼盘成为battle的对手,今后一段时间争夺学区房的“一哥”。两者在开发时间、房源数量、户型上相差并不大,新房价格略有相距,申花的西城年华均价在1.2万元/㎡,而十多年前文鼎苑新房首开,均价仅7900元/㎡。开发商引入学军小学分校至小区对面,作为销售卖点吸引购房者,这为后来的“孟母盘”打下了伏笔。

END

编辑∣SJJ
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