二手房悲欢录!成交量创6年新低,有的涨成故事,有的“跌成事故”
文/住浙网 艾维
2022年即将落下帷幕。
这一年对于楼市来说,风霜雨雪,炎夏凛冬,含义真是太丰富了:上半年,恒大危机引发的各家房企暴雷,让“保交付”成为重中之重,消费者的信心一降再降,市场陷入艰难的“寒冬”;随着政策触底反弹,一支支“箭”射出,又让人们看见了行业回暖的“春消息”。
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进入11月,更多重磅政策,如“金融16条”“三支箭”接连落地。
11月11月,央行和银保监会发布积极做好保交楼金融服务,积极配合做好受困房地产企业风险处置,加大住房租赁金融支持力度等方面的16项举措,堪称今年以来对房企支持力度最大的政策。
被行业称为“救市16条”的政策出台后,引发市场强烈反馈,11月14日开盘后,内房股全线高开,内地房地产指数涨超10%。
杭州次新房实景图
在“一城一策”的维度上,杭州开始了“认房不认贷”“二套首付降至四成”“带押过户”等利好新房、二手房的政策,首套房贷利率最低降至4.1%,城西科创大走廊内执行差异化购房,等等。
让自住、刚需欢喜的是,从下半年开始,新房摇号的难度一降再降。即使像三墩北、崇贤、闲林这样的刚需重镇,基本来了就能“上车”,个别热门楼盘中签率也不再“高冷”。
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杭州贝壳研究院的数据显示,截至到12月29号,杭州今年全市新建商品住宅成交8.21万套。相较去年总成交量18.7万套,环比下滑56%。
但是,由于限价政策影响,新房均价还在上涨:从2021年的30447元涨到33862元,均价涨幅11%。
这一年,杭州二手房走下神坛。曾经不可一世的高价盘,今年纷纷遭遇了重挫。据好房研究院的数据,杭州今年超8成热门小区的挂牌价在下调。
以未来科技城为例,具有风向标含义的西溪公馆虽然还有零星成交,但是成交价被牢牢“钉”在了3万+,要知道,西溪公馆去年交付后,最高时卖到了5.6万元/㎡。板块内另一标杆——阳光城未来悦的成交单价,从8万+也直坠到5.5万元/㎡上下,有些低楼层的还卖不到这个价。
杭州贝壳研究院的统计数据:截至目前,杭州全市通过中介成交的二手房共5.78万套;去年总成交量(中介成交+自主成交)是7.9万套,而2020年超过了10万套。
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今年8月,位于奥体的杭州壹号院二期交付后,席卷豪宅市场,半年来已经成交20多套,且多是171方以上的大户型,实际成交价过12万元/㎡。
据中介介绍,这些壹号院的房源面积171㎡到267㎡之间,总价2000万到3000万元。更夸张的是,除了个别171方的自住买家用了贷款,有七成以上的买家选择了一次性付款。显然,过户后的壹号院大房子,业主还要拿来做一轮抵押贷款。
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说到刚需,来看看萧山区的新街板块,和闲林类似,这里几乎每个次新房小区都能有稳定、持续的二手房成交量。
翡丽公园,今年已经成交了121套。过去的半年,每个月都有成交,从未冰封。
君奥时代73套,融创东南海69套,郡望府62套,雅逸府49套……
在过去半年里,新街二手房价不降反增。手边买房数据,新街近半年的二手房网签价,环比还涨了5.52%。
阳光城翡丽公园实景图
与之相比,一些“万人摇红盘”像良渚新城的和光尘樾、勾庄的万象城幸福里的红利兑现之路,注定“路漫漫且修远”。如果不是打定了“以价换量”、抓紧走人的策略,要从200多套的挂牌量中脱颖而出,只能在一天又一天的等待中,期盼新一轮行情的春风。
“万人摇”不是红利的通行证,二手房走不走得动还是要回归本源——总价、地段、学区以及得房率这些元素。
选对板块,心态平和,该出手时就出手。再回首有点难的这一年,或许是2022年给出的启示。
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编辑∣蔡骏